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家を高く売るにはこの方法を!プロの極意【保存版】




空き家となった実家の処分に悩んでいる友人と先日、話をする機会がありました。


普段、不動産を売買する機会ってないですよね!?

不動産屋を定期的に訪れているという方も。。。あまりいません。


くるくるは、不動産を探している時や、貸家の入居募集をしている時など、

結構定期的に不動産屋に行って、いい物件がないか?!とか。

入居募集に問い合わせがどれくらいあるかとか!家賃相場の変動とか?

よく確認していますので、普通の方よりは不動産通です!(ツウ!

ミスター味っ子!大好きでした!(^^;)


そのときに話をした、くるくるだったらこうするよ!という方法を備忘録としてまとめました。

同じようなことでお悩みのあなたにも参考になると思いますので読んでみてください。


それでは、はじまり!はじまり~!!(^^)



まずね。大事なポイントが5つあります。順を追って説明しますが。

一番大事なのは、あなたの決意!です!【極意その壱】


ここでいくらやり方を詳しく解説しても!

あなたの家を高く買いたい!という人がすぐそこにいても!!

あなたが何もしないと、どうにもならないんです。

しかも慣れていない作業や不動産屋さんに相談したりとか!

はじめての経験かもしれませんよね!?

どうしても後回しにしてしまいがちなんです。まだ先でいいや。。とかね?



なので!ここはひとつ。やる気を出すために!ニンジンを準備しましょう!!(^^)

家を高く売ったら!そのお金で家族旅行をする!温泉かな?それとも海外旅行!!?

みんなで楽しい時間を過ごしてみるのはいかがですか!

それとも!

前々から欲しかったけど、なかなか手を出せなかった憧れの●●●を手に入れてしまうとか!

せっかくなので、あなたや家族みんなが笑顔になるようなご褒美を準備してください!

ちゃんと家族にも相談するんですよ?!あなたの家を売ることに家族も巻き込みましょう!

あなた一人でやる!と決めるよりも、家族みんなで支え合ってゴールを目指すほうが

確実に最後までやり遂げられます!というか、やらざるを得ません!(^^;)

はい!ここでもう奥さんに宣言してください!

「実家を売るから、お金が入ったら家族旅行しよう!もしくは欲しがってたものを買おう!」(^^)/

さあ、もう後には引けません!ご褒美目指してがんばりましょう!奥さんも応援してくれます!



さあ。次にやることは、こちらです!

家の価値を知る--過去現在未来の価値--【極意その弐】

まずは、あなたが実家の価値を正しく理解する必要があります。

不動産の正しい価格というのは、ないんです!

例えば金塊であれば、今日の相場が1g4500円だから、100gで45万円ね!とか誰でも計算できます。

ところが家の価格を考えるとしても、家の築年数。広さ。間取りの良さ。日当たりの良さ。

駅や学校・スーパーの近さ。生活のしやすさ。会社からの距離。その地域の雰囲気まで!

人それぞれに価値を感じるものが違いますから、それを金額にあてはめると。。みんなバラバラになってしまいます。

なので不動産屋であっても、不動産鑑定士でも、はっきりとこの金額で売れる!と断言はできないのです。

ただし、推測をすることはできます。その方法をご紹介します。

1.過去の近所の中古住宅の売買価格を知る

実は不動産を購入すると、国土交通省からアンケートが届きます。

不動産をご購入された方へアンケートご協力のお願い 国土交通省

不動産の売買価格を調べることで、土地の価格の推移などを公示地価などに反映させるんです。

この過去の不動産売買実績のデータが、誰でも見ることができます。

アンケートは強制ではないため、すべての売買実績が記録されているわけではありません。

しかし実際に売買されたデータですので、とても参考になります。くるくるは中古住宅を購入する際は必ずここを調べます。

土地総合情報システム 不動産取引価格情報システム

例えば。取引時期【過去2年間】種類【土地と建物】地域【埼玉県熊谷市柿沼】で検索します。

検索結果がこれです。

kumagaya.jpg

あなたの実家に近い条件のものの価格をピックアップしておきましょう。

最初の調べ物。【あなたの家の過去の価値】がこれでわかりました。(^^)


2.現在の近所の中古住宅の売り出し中の価格を知る

次に調べるのは、あなたの家の現在の価値です。

ここで!素人の方が大変勘違いしやすいので注意しておきます。

不動産の相場って、【売りに出ている価格の平均】ではありません!

【売買された価格の平均】です。この2つ大きく違います。

家を売ってみる立場になるとわかりますが、売り出し価格は相場よりは売主の意向が強く反映します。

不動産屋もアドバイスはするのですが、ぶっちゃけてしまえば売主が適当に決めた価格なのです。



具体的に言うと、1000万円ぐらいが相場の家を、2000万円とか5000万円とか勝手な価格で売りに出すことができます。

売主もすぐに売る必要がない人や、実は売りたくない人は、かなり高めの価格で売りに出していることが多いのです。

まあ高く値段出しておいて売れたらラッキー!ぐらいの感覚ですね!



とすると!?

同じ地区で同じような条件の家が、1500万円。2000万円。2500万円。で売りに出ていたとします。

やはり同じような条件の家が最近1000万円で売買されていた実績があるとすると。。!?

つまり相場は1000万円なんです。

でも素人の方は、3つ価格があったら!相場は売りに出ている3つの平均の2000万円!と考えてしまう方が多いのです。



あなたが自分の家の価値が2000万円!と考えてしまったら。。。!?

不幸しかないです。そんな価格で売れないんですから。

2000万円で売れる!と期待して、実際には1000万円でしか売れない。

気持ちの上では、「大損した!!」と思ってしまいますよね。

なので正しい情報って大事なんです!

1000万円が相場!という正しい認識を持って1200万円で売る努力をするのです。


売り出し価格は、そのままの価格で売れることは少ないです。

多少の値引き(指値)をされて売買されることが多いです。

1200万円の家が、1100万円とか、1000万円とか。

売りに出ている価格は、あくまで参考程度に考えておくものだと理解しておきましょう!


前置きが長くなりましたが!?

不動産サイトで現在売りに出ている物件がどの程度でいくらぐらいなのか?!確認しておきましょう。

不動産サイトというと有名どころは、この3つだと思います。

【アットホーム】 http://www.athome.co.jp/
【ホームズ】 http://www.homes.co.jp/
【SUUMO】スーモ http://suumo.jp/

不動産屋によって、掲載しているサイトが違っていたりします。

しかし、どれも全部調べるのって、都度都度条件入力して。。。等とめんどくさいです。

そこでおすすめなのが!!ニフティ不動産!なのです。

【ニフティ不動産】 http://myhome.nifty.com/

なんとアットホーム・ホームズ・スーモも含め、15の不動産サイトのデータが掲載されています!

それを一括で検索できちゃうのです!すげー便利です!

中古住宅を見つけるのにも、賃貸の部屋や家を探すのにも使えます。

あなたの家の周辺ではどんな条件の売り家が出ているか確認しておきましょう!(^^)




3.これからのあなたの家の売り出し価格を知る


あなたが家を売りに出すのは、これからになります。


先ほど調べた近所の家の売買価格は過去のものです。

この先どうなるか?まで見極めて、家が売れる価格を調べます。

今まで何もないところだったけれど、大きなショッピングモールが出来た!公園が出来た!

となれば、近くに住んだら便利だ!ということで、家の価値は上がります!

逆に最近人口が減っていて、空き家が目立つ地域になっている。。。(>_<)

となれば、周辺相場よりも、家の価値は下がってしまっているでしょう。


あなたの家そのものだけでなく、周辺の状況も含めて見積りをしてもらうのは!

やはり信頼のおけるプロの不動産屋さんになります。

でも、実際に不動産屋にいくのではなくて、まずはネット上で!

あなたの実家のある地域を得意としている不動産屋に見積り査定のお願いをします。

一度に複数の不動産屋に概算の見積りをお願いできるので、大変便利です。

一戸建ての場合は、こちら。>>不動産一括見積査定申し込み【スモーラ】<<

マンションの場合は、こちらがよいです。>>マンション売却無料査定の【マンションナビ】申し込み<<


申し込みの際に、概算といえば簡単な見積りがきます。

特に詳しくとお願いすれば、不動産屋が現地の外観などを確認して

詳しい見積もりを出してくれるところもあります。

ちなみに内部を見てもらうのは、まだ先でいいです。

もうこの時点で、詳しい見積りを依頼してください。

最終的に不動産屋に売却の依頼をする目安にします。

詳しくとお願いしたのに詳しい見積りが出てこないのは、その地域は不得意な不動産屋の可能性もあります。

この一括査定で、あなたの家の売却見積額。信頼できそうな不動産屋と営業担当者を探す手がかりにします。

とても重要ですので、必ず査定依頼をしてください。これがないと先に進みません。

一戸建て>●不動産一括見積査定申し込み【スモーラ】●<

マンション>●マンション売却無料査定の【マンションナビ】査定申し込み●<


ちなみに。もう建物のほうが古くて、土地だけしか利用価値がない場合は、

駐車場や新築の貸家やアパートなどの土地の活用も検討してもいいと思います。

相談は無料ですので、勉強も兼ねて資料請求しましょう。

>>●●スマイスター土地活用無料一括資料請求申し込みはここをクリック●●<<

くるくるも新築貸家と駐車場経営には興味があります。(^^)

実際に複数の大工さんに見積りを作成してもらい、着工直前までいったのですが。。。

トラブル発生して、やむなく立ち消えとなりました。(^^;)


家のおすすめポイントをまとめる--あなたの家のいいところは?--【極意その参】


あなたの家のいいところって、どこでしょう?

あなたがずっと住んでいた実家ですから、あなたは気に入っていると思います。

住めば都といいますよね!便利なだけが住みやすいポイントというわけではありません。

近くの河原を散歩すると気持ちがいいとか。最近できた公園は子供と遊ぶにはもってこいだとか!

近くのラーメン屋がおいしいとか!近所の人が親切とか!パチンコ屋がよく出るとか!!?(^^)

実際に住んだあとに感じることを先に伝えておくと、購入後の生活をイメージしやすいです。

まとめておいて、見学に来た方にお話しましょう。



一般的なアピールポイントは、不動産屋の営業の方のほうが詳しいと思います。

子供の通う小中学校の通学距離。スーパーやコンビニの近さ。家の日当たりや風通しの具合。

家の築年数。リフォームした履歴。家の広さ。など。

一括査定で見積りをもらったすべての不動産屋から、アピールポイントをすべて聞きだして、これもまとめておきましょう。

不動産営業といっても、レベルはさまざまです。営業成績のよい人は、家の良さを引き出してくれます。

あなたがアピールポイントをまとめておいて、すべての営業の方にあなたの家の良さを伝えておきましょう!

家を買いたいと探している人は、ぱっと見て良い点に気がついてくれるとは限りません。

あなたのそのひと手間で、家の良さを知ってもらい、満足して高い価格で買ってもらえるようにがんばりましょう!


あなたの家のアピールできる可能性のあるポイントとしてはこんなものがあります。

立地が良い

学校が近い・スーパーやコンビニが近いなど!

住むのに便利な場所は、それだけで、とても大きなアピールポイントになります。

家がきれい・リフォームなどしてある

中古住宅ですから当然汚れたりしているものですが、暮らしていた方がマメだと、築年数の割りにきれいな状態だったりします。

また、壁紙が以前に張り替えてあったり、外壁が塗装しなおしてある場合も、ポイントが高いです。

やはり買いたい人もきれいなほうがいいですからね!

不具合がない

雨漏りがない・シロアリがいない・家が傾いていない

なにもないのが当たり前。。。!?ではありません。中古住宅で一番注意すべきは実はこのポイントなんです。

雨漏り。。。があると家の中が湿気でいたんでしまっていることがあります。

シロアリ。。。がいたらまず売れないでしょうね。

表面的にはともかく内部がどれだけダメになっているかわかりませんので、購入者はとても怖いです。

シロアリ駆除をしているとか、シロアリがいる形跡はないとか。伝えておきましょう。

家が傾いていない。

家って実は結構傾いています。何もなかったところにとんでもない重量の家を乗せるわけです。

たとえ地盤が固くても、少しは家が沈みます。

それが大きく一部だけ沈んだり、長い年月をかけて徐々に沈んでいく。。こわいですね。


この3つの不具合!雨漏りシロアリ傾きがない!というだけでも、立派なアピールポイントになります。(^^)


さて、次は心構えです!セルフコントロールです!


あせらないでゆっくり売ろう---果報は寝て待て!【極意その四】

家って、どれくらい時間がたてば売れると思いますか?!

スーパーのお惣菜は半額シールをつけたら、一瞬で売れますよね!!?(^^)

一戸建てであっても、相場の半額!の価格であれば、見学申し込みがその週末までにたくさん来て、

土日で購入の申込書があなたのもとに届きますよ!早ければ1週間で売却完了となるでしょう。


じゃあ、普通の価格だと。。。!?というと!半年以内!だと考えてください。

不動産屋のほうも家を売る価格を決めるときは半年以内に売れるぐらいの価格で販売を開始します。

なるべく高く売りたいと思うなら!あせらないようにしましょう。(^^)

不動産ってすぐに売れるものではありませんからね!あらかじめ理解しておきましょう。


住宅ローンが払えなくなって銀行と相談のうえ家を売却する場合や離婚した場合など!

早く売りたい場合は、相場よりも何割か安くするなどして、早めの売却をすることも多いです。


なるべく高く売りたい場合、成功させるにはあなたの意思の強さも重要なんです!

早く売りたいな。。。と考えていると、購入希望者から指値(売値の値引き交渉)があったときに

思わず条件をOKしてしまったりします。これでは高く売れません。

適正な価格であれば、あなたの家をほしいと言ってくれる人が必ず現れます。

高く売れれば、ご褒美の家族旅行が、国内温泉旅行から、海外旅行になるかもしれません!!

あなたの家を気に入ってくれる人が現れるまで、ゆっくりじっくり待ちましょう!果報は寝て待てです!


ただし!注意しなければならないこともあります。

もし半年以上経過しても売れなそうな場合は、売値が高かった可能性があります。

不動産屋と相談のうえ、柔軟に価格を下げてください。

待つべきは待つ。思った結果が出なければ修正をする。とても大事なことです。

いろいろと調べてみて、この家は1000万円で売れる!と考えていたとしても、

半年経過して売れていなければ、「1000万円で売れると思った」ことが間違いだった可能性があります。

不動産屋も神様ではありません。もちろんあなたもです。軌道修正していきましょう。

一番悪いのは「高く売る」ことを目指すあまり、最終的に「売れ残ってしまう」という残念な結果です。

注意しましょうね!(^^)



家はきれいにしておこう--人は見た目が9割!?【極意その五】


あなたの売ろうとしている実家が、もう誰も住んでいない場合でも、家の中にまだまだ荷物がある場合があります。

きれいに片付いていたとしても、古ぼけた家具や日用品があるせいで、なんとなく汚れている印象になってしまうことがあります。

購入希望のお客様は、プロではありません。また想像力が豊かな方とも限りません。

印象が悪くて売れないのでは意味がありませんよね!?

あなたの家はもう売ると決めたのです。荷物は全部片付けてしまいましょう。

ところで!

もしかしたら、その荷物の中にはまだ価値のあるものもあるかもしれません!!

不用品は買取の査定を各専門業者にしてもらいましょう!

捨てるつもりでいたけれど、ちょっとしたお小遣いになった!という話はよくききます。

古本の処分は、古本屋もやっています当店へ!掘り出しモノショップくるくる

群馬県埼玉県の一部なら対応できます。本なら全部処分できます!(^^)

全国対応で査定してくれるお店もありますので、そちらもご利用ください。

ジャニーズグッズ

着物

などなど!

まだ住んでいる家の場合は、可能な限り整理整頓と掃除はしておいてください。

少しでもいい印象を持ってもらえるよう心がけましょう。(^^)

やっぱり理想は、荷物は全部運び出して、何もない家の状態で見学をしてもらうのがいいですね。

大変。。!ではあるのですが、きれいな印象の家を購入するお客様も満足。

あなたも金額的に満足できる取引になるのです!とても重要な作業になります。

お掃除がんばりましょう!(^^)


良い不動産屋を見つけておこう最後はプロに!【極意その六】

おや?ポイントは5つ!と言ったのに、6つあるよ。。。!!?(^^;)

実は、ポイント壱は、心構えなので、本当はポイント零なんです!

まあ、細かいことは気にせずいきましょう!!


まず、家の価値を知る【極意その弐】で、あなたの家の売却見積りを依頼しましたよね!

。。。。。しましたよね!!!!?(^^)/

万が一していない人はこちらから。必ずやってください。

一戸建て>●不動産一括見積査定申し込み【スモーラ】●<

マンション>●マンション売却無料査定の【マンションナビ】査定申し込み●<


詳しく見積りをお願いしているので、メールや電話で不動産屋の営業担当の方から連絡があると思います。

まずはその中から、ひとりでも、複数でも構いませんので、話しやすいわかりやすい方を選んでください。

これまでのあなたの家を高く売るための情報収集や相場の調査などは、自分で出来てしまいます。

が。どうしてもわからない部分って出てきますよね。

ネットで探せる情報ではなく、地元の中古住宅の売買の状況とか、傾向など。

相談できる人がいるほうが、心強いと思います。

最終的に先ほど自分で選んだ不動産屋に売買の仲介をお願いするかどうかは別にして、

情報収集の一環として!頼りになりそうな相談できそうな不動産屋の営業の方を見つけておきましょう!




そして、それと別に!

これまでの情報収集をすべて行った上で、実際に不動産屋に相談に行ってみましょう。

訪ねてみる不動産屋は必ず、売買を専門に、または半分以上の割合で行っている不動産屋です。

実際に家を見てもらいながら、ざっくりといくらぐらいで売れそうか相談してみましょう。

近隣の相場、今の売れやすさ。良い点悪い点など。なんでも親切に答えてくれる担当者を見つけてください。

実際に不動産屋に行って、会って話をするので、ネット経由とはまた違った安心感があると思います。

ネットと店舗、どちらの不動産屋の営業でも同じですが、評価のポイントは誠実かどうかです。

あなたは相場の調査をしています。それによってある程度の知識はついています。

営業担当の方からの見積金額がそのまま誠実かどうか判断ができると思います。

あとはあなたの直感で大丈夫です。すでに知識のついてきたあなたには、そんなに難しい話ではありませんから。



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[ 2016/10/26 21:27 ] 不動産投資ノウハウ | TB(0) | CM(0)
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